एग्रीमेंट टू सेल — ड्राफ्ट, स्टाम्प ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन

एग्रीमेंट टू सेल क्या है?

एग्रीमेंट टू सेल (एग्रीमेंट फ़ॉर सेल या बिक्री अनुबंध) एक अनुबंध है जिसमें विक्रेता भविष्य की शर्तों पर — आम तौर पर पूरा भुगतान, लोन वितरण या बिल्डर का निर्माण पूरा होना — संपत्ति ख़रीदार को हस्तांतरित करने का वादा करता है। स्वामित्व बाद में सेल डीड या कन्वेयंस से हस्तांतरित होता है।

संपत्ति अंतरण अधिनियम की धारा 54 के अनुसार एग्रीमेंट टू सेल अपने आप में स्वामित्व नहीं बनाता। लेकिन महाराष्ट्र में स्टाम्प अधिनियम कब्ज़ा दिए गए या देने के लिए तय एग्रीमेंट को कन्वेयंस मानता है। इसीलिए पुणे-मुंबई में ज़्यादातर फ़्लैट ख़रीद एग्रीमेंट पर एग्रीमेंट के चरण में ही पूरी स्टाम्प ड्यूटी भरी जाती है।

एग्रीमेंट टू सेल के लिए ज़रूरी दस्तावेज़

एग्रीमेंट टू सेल की प्रक्रिया कैसे होती है

1. टाइटल जाँच

   विक्रेता की स्वामित्व श्रृंखला, इंडेक्स-II, सोसाइटी रिकॉर्ड और भार (एन्कम्ब्रेंस) जाँचते हैं ताकि विवादित संपत्ति पर एडवांस न जाए।

2. एग्रीमेंट का ड्राफ्ट

   कीमत, बयाना राशि, भुगतान चरण, कब्ज़े की तारीख, लोन की शर्त, डिफ़ॉल्ट और रिफ़ंड की शर्तें बनाकर मंज़ूरी के लिए भेजते हैं।

3. स्टाम्प ड्यूटी गणना

   एग्रीमेंट मूल्य और रेडी रेकनर मूल्य में से जो ज़्यादा हो उस पर ड्यूटी निकालकर GRAS ई-चालान बनाते हैं।

4. सब-रजिस्ट्रार अपॉइंटमेंट

   सब-रजिस्ट्रार का समय (या बिल्डर दे तो ई-रजिस्ट्रेशन) बुक करके दस्तावेज़ हस्ताक्षर के लिए तैयार रखते हैं।

5. रजिस्ट्रेशन

   पक्षकार हस्ताक्षर करते हैं, फ़ोटो और अंगूठे के निशान लिए जाते हैं, और इंडेक्स-II के साथ रजिस्टर्ड एग्रीमेंट आपको मिलता है।

एग्रीमेंट टू सेल कब चाहिए?

• नया फ़्लैट बुक करते समय — RERA धारा 13 के अनुसार रजिस्टर्ड एग्रीमेंट के बिना बिल्डर फ़्लैट की कीमत का 10% से अधिक नहीं ले सकता।
• होम लोन से रीसेल फ़्लैट ख़रीदते समय — बैंक रजिस्टर्ड एग्रीमेंट और इंडेक्स-II पर लोन मंज़ूर करते हैं।
• ज़मीन या प्लॉट ख़रीदते समय — जब भुगतान महीनों में हो या NA/नाप-जोख बाकी हो।
• कीमत तय करने के लिए — जब विक्रेता सोसाइटी NOC या पुराना लोन चुका रहा हो।

एग्रीमेंट टू सेल पर स्टाम्प ड्यूटी

स्टाम्प ड्यूटी एग्रीमेंट मूल्य और सरकारी रेडी रेकनर मूल्य में से जो अधिक हो उस पर लगती है। मुंबई नगर निगम क्षेत्र में 6% (1% मेट्रो सेस सहित), और पुणे, पिंपरी-चिंचवड व ठाणे नगर निगम क्षेत्र में मेट्रो सेस और LBT सहित लगभग 7%। आवासीय संपत्ति पर महिला ख़रीदारों को शर्तों के साथ 1% छूट मिलती है।

रजिस्ट्रेशन शुल्क मूल्य का 1%, अधिकतम ₹30,000। एग्रीमेंट में कब्ज़ा न दिया जाए तो स्टाम्प अधिनियम का अलग अनुच्छेद लागू होता है और ड्यूटी कम होती है — भुगतान से पहले आपके सौदे पर कौन-सा लागू है, हम तय करते हैं।

सुझाव: रजिस्टर्ड एग्रीमेंट बाद में रद्द हो तो समय-सीमा में आवेदन करने पर स्टाम्प ड्यूटी का कुछ हिस्सा वापस मिल सकता है। देखें: कैंसलेशन डीड।

ख़रीदारों की आम गलतियाँ जिनसे हम बचाते हैं

• रिफ़ंड शर्त के बिना अनरजिस्टर्ड “MOU” पर बड़ी टोकन राशि देना।
• एग्रीमेंट का मूल्य कम दिखाना — सब-रजिस्ट्रार रेडी रेकनर पर ही ड्यूटी लेते हैं, और कम मूल्यांकन पर धारा 32A के तहत नोटिस आ सकता है।
• सोसाइटी NOC, बकाया या फ़्लैट पर बैंक का चार्ज जाँचना भूल जाना।
• भुगतान चरणों को लोन वितरण से न जोड़ना, जिससे बैंक की देरी पर ख़रीदार डिफ़ॉल्टर बन जाता है।

पुणे, पिंपरी-चिंचवड, मुंबई, ठाणे और पालघर में एग्रीमेंट टू सेल (बिक्री अनुबंध)

इन सभी शहरों के ग्राहकों के लिए हम एग्रीमेंट टू सेल का काम करते हैं। स्थानीय स्तर पर क्या अलग है:

अक्सर पूछे जाने वाले सवाल