एग्रीमेंट फॉर सेल नए या निर्माणाधीन यूनिट के लिए डेवलपर और फ्लैट खरीदार के बीच रजिस्टर्ड अनुबंध है। RERA की धारा 13 के तहत प्रमोटर रजिस्टर्ड एग्रीमेंट फॉर सेल के बिना कीमत का 10% से अधिक नहीं ले सकता, और महाराष्ट्र का MOFA भी इसका रजिस्ट्रेशन अनिवार्य करता है। महाराष्ट्र में इसी एग्रीमेंट पर पूरी स्टाम्प ड्यूटी दी जाती है — पुणे, PCMC और ठाणे नगर सीमा में लगभग 7% और मुंबई में 6% — साथ में 1% रजिस्ट्रेशन फीस, अधिकतम ₹30,000।
एग्रीमेंट फॉर सेल बनाम एग्रीमेंट टू सेल
दोनों अंतिम मालिकाना हस्तांतरण से पहले के एग्रीमेंट हैं, पर व्यवहार में अलग-अलग इस्तेमाल होते हैं:
| एग्रीमेंट फॉर सेल | एग्रीमेंट टू सेल | |
|---|---|---|
| सामान्य उपयोग | डेवलपर से नया फ्लैट | व्यक्तियों के बीच रीसेल फ्लैट, दुकान या प्लॉट |
| नियम | RERA + MOFA, मॉडल फॉर्मेट | कॉन्ट्रैक्ट एक्ट, ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट |
| अगला दस्तावेज़ | पज़ेशन लेटर; बाद में सोसायटी कन्वेयंस या डीड ऑफ अपार्टमेंट | सेल डीड |
| स्टाम्प ड्यूटी | एग्रीमेंट पर ही पूरी ड्यूटी | कब्ज़ा दिया/तय हो तो पूरी ड्यूटी; अन्यथा सेल डीड पर |
एग्रीमेंट फॉर सेल के लिए ज़रूरी दस्तावेज़
खरीदार
- सभी खरीदारों का आधार और पैन कार्ड
- पासपोर्ट साइज़ फोटो
- बुकिंग / अलॉटमेंट लेटर और पेमेंट रसीदें
- होम लोन सैंक्शन लेटर, यदि हो
प्रोजेक्ट (डेवलपर से)
- MahaRERA रजिस्ट्रेशन सर्टिफिकेट
- टाइटल सर्टिफिकेट और स्वीकृत बिल्डिंग प्लान
- कमेंसमेंट सर्टिफिकेट
- हस्ताक्षरकर्ता का अधिकार / बोर्ड रेज़ोल्यूशन
गवाह
- दो गवाहों का आधार
एग्रीमेंट फॉर सेल की प्रक्रिया कैसे होती है
- बिल्डर का ड्राफ्ट भेजें
अलॉटमेंट लेटर और डेवलपर का ड्राफ्ट एग्रीमेंट हमें भेजें।
- RERA जाँच
कार्पेट एरिया, कब्ज़े की तारीख, पेमेंट प्लान, सुविधाएँ, पार्किंग और देरी पर ब्याज — MahaRERA मॉडल एग्रीमेंट से तुलना।
- स्टाम्प ड्यूटी
एग्रीमेंट मूल्य या रेडी रेकनर मूल्य, जो ज़्यादा हो, उस पर ड्यूटी और पात्र हो तो महिला छूट।
- रजिस्ट्रेशन
सब-रजिस्ट्रार ऑफिस या डेवलपर के रजिस्ट्रेशन डेस्क पर दो गवाहों के साथ।
- लोन और रिकॉर्ड
बैंक और आगे की रीसेल के लिए रजिस्टर्ड कॉपी और इंडेक्स-II।
अपना एग्रीमेंट फॉर सेल बिना उलझन के पूरा करें
अपनी जानकारी WhatsApp पर भेजें। भुगतान से पहले ही हम दस्तावेज़ों की सटीक सूची और स्टाम्प ड्यूटी का अनुमान देते हैं।
बिल्डर के एग्रीमेंट में हम क्या जाँचते हैं
- RERA परिभाषा के अनुसार कार्पेट एरिया, सुपर बिल्ट-अप नहीं।
- MahaRERA रजिस्ट्रेशन से मेल खाती कब्ज़े की तारीख और देरी पर आपको मिलने वाला ब्याज।
- निर्माण चरणों से जुड़ा, MahaRERA सीमा के भीतर पेमेंट शेड्यूल।
- पार्किंग, सुविधाएँ और कॉमन एरिया का स्पष्ट विवरण।
- रद्दीकरण और रिफंड शर्तें और 5 साल की डिफेक्ट लायबिलिटी।
- सोसायटी या एसोसिएशन का गठन और कन्वेयंस की समय-सीमा।
कब्ज़े से पहले बुक फ्लैट बेचना हो तो डेवलपर की सहमति से एग्रीमेंट टू असाइनमेंट होता है।
पुणे, पिंपरी-चिंचवड, मुंबई, ठाणे और पालघर में एग्रीमेंट फॉर सेल (बिल्डर / RERA)
इन सभी शहरों के ग्राहकों के लिए हम एग्रीमेंट फॉर सेल का काम करते हैं। स्थानीय स्तर पर क्या अलग है:
| शहर | स्थानीय जानकारी |
|---|---|
| पुणे | स्टाम्प ड्यूटी PMC सीमा में ~7% (महिलाओं के लिए 6%), मेट्रो सेस और LBT सहित। रजिस्ट्रेशन: हवेली और पुणे शहर के सब-रजिस्ट्रार ऑफिस। |
| पिंपरी-चिंचवड | स्टाम्प ड्यूटी PCMC सीमा में ~7% (महिलाओं के लिए 6%), मेट्रो सेस और LBT सहित। रजिस्ट्रेशन: पिंपरी-चिंचवड का संबंधित सब-रजिस्ट्रार ऑफिस (हवेली / मावल / मुलशी)। |
| मुंबई | स्टाम्प ड्यूटी BMC सीमा में 1% मेट्रो सेस सहित 6% (महिलाओं के लिए 5%)। रजिस्ट्रेशन: मुंबई सिटी और मुंबई सबअर्बन सब-रजिस्ट्रार ऑफिस। |
| ठाणे | स्टाम्प ड्यूटी TMC सीमा में ~7% (महिलाओं के लिए 6%), मेट्रो सेस और LBT सहित। रजिस्ट्रेशन: ठाणे ज़िला सब-रजिस्ट्रार ऑफिस (ठाणे, कल्याण, भिवंडी, उल्हासनगर, अंबरनाथ)। |
| पालघर | स्टाम्प ड्यूटी नगर निगम, परिषद या ग्राम पंचायत सीमा के अनुसार ~4–7%। रजिस्ट्रेशन: पालघर ज़िला सब-रजिस्ट्रार ऑफिस (वसई, पालघर, डहाणू और अन्य)। |
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
क्या नए फ्लैट के लिए एग्रीमेंट फॉर सेल अनिवार्य है?
हाँ। RERA धारा 13 के तहत डेवलपर रजिस्टर्ड एग्रीमेंट फॉर सेल किए बिना फ्लैट की कीमत का 10% से अधिक नहीं ले सकता, और महाराष्ट्र में MOFA के तहत इसका रजिस्ट्रेशन ज़रूरी है।
पुणे में एग्रीमेंट फॉर सेल पर स्टाम्प ड्यूटी कितनी है?
PMC और PCMC सीमा में लगभग 7% (5% ड्यूटी + 1% मेट्रो सेस + 1% LBT), महिला खरीदार को 1% छूट, एग्रीमेंट मूल्य और रेडी रेकनर मूल्य में से अधिक पर। रजिस्ट्रेशन फीस 1%, अधिकतम ₹30,000।
क्या कब्ज़े पर दोबारा स्टाम्प ड्यूटी देनी होती है?
नहीं। महाराष्ट्र में पूरी स्टाम्प ड्यूटी रजिस्टर्ड एग्रीमेंट फॉर सेल पर ही दी जाती है। बाद के कन्वेयंस दस्तावेज़ों पर नाममात्र या समायोजित ड्यूटी लगती है।
क्या मैं बिल्डर का एग्रीमेंट बदलवा सकता हूँ?
मुख्य शर्तें MahaRERA मॉडल एग्रीमेंट के अनुसार होनी चाहिए और खरीदार के विरुद्ध कमज़ोर नहीं की जा सकतीं। हम अलग क्लॉज़ बताते हैं ताकि आप रजिस्ट्रेशन से पहले डेवलपर से सुधार मांग सकें।
बिल्डर कब्ज़े में देरी करे तो?
RERA के तहत आप देरी के हर महीने का ब्याज मांग सकते हैं या ब्याज सहित रिफंड लेकर हट सकते हैं। रजिस्टर्ड एग्रीमेंट ही MahaRERA शिकायत का आधार होता है।
क्या एग्रीमेंट फॉर सेल मालिकाना साबित करने के लिए काफ़ी है?
नए फ्लैट के लिए इमारत के सोसायटी को कन्वे होने या डीड ऑफ अपार्टमेंट होने तक यही मुख्य टाइटल दस्तावेज़ है। मूल प्रति और इंडेक्स-II सुरक्षित रखें।
